Giải pháp trong quản lý vận hành tòa nhà

Những rủi ro tiềm ẩn Trong bối cảnh thị trường BĐS còn khó khăn, các giao tiếp gần như đóng băng thì nhiều Cty quản lý BĐS vì muốn cắt giảm uổng đã cắt giảm luôn cả một số hoạt động bảo trì tòa nhà định kỳ. Điều này khôn cùng hiểm vì không được bảo trì thường xuyên để có thể ngăn ngừa rủi ro và hạn chế tới mức tối đa các trường hợp phải tôn tạo khẩn cấp vừa rất mất thời kì lại tốn kém tiền tài. Ông Nguyễn Duy Thành, Giám đốc dự án Cty Savista cho biết: bình thường người ta thực hiện 5 bước để bảo trì tòa nhà, đó là: Bảo trì thường xuyên, bảo dưỡng ngăn ngừa rủi ro, bảo trì sửa sang, bảo trì thẩm mỹ và bảo trì trì hoãn. Mỗi bước đều có tầm quan trọng trong vận hành quản lý tòa nhà nếu không hiểu rõ, nguy cơ rủi ro là rất cao. Công tác bảo trì liền tù tù là công tác quan trọng nhất nhưng lại hay bị bỏ qua nhất. Bởi vì có bảo trì luôn thì mới có thể phát hiện ra những dấu hiệu có nguy cơ mất an toàn cho toàn nhà và từ có có kế hoạch ngăn ngừa rủi ro.Không chỉ bảo trì những hệ thống kỹ thuật như máy phát điện, thang máy, máy lạnh, máy bơm PCCC… mà bao gồm cả các hạng mục khác như cây trồng, cảnh quan tòa nhà, cấp thoát nước, hệ thống thông gió… thực tiễn đã chứng minh ở một số cao ốc không có bảo trì thường khi mưa đã gây ngập úng do hệ thống máy bơm thoát nước không hoạt động. Từ đó gây ngập tầng hầm làm hỏng xe, cầu thang máy, trạm điện, máy phát điện và nhiều hệ thống kỹ thuật khác tại tầng hầm của tòa nhà… Tại TP.HCM hồ hết các chung cư đều có khả năng gặp những rủi ro này. Chung cư cường thịnh ở Q.7 có tới 2 BQL, 1 BQL mới thành lập nhưng chưa được chính quyền địa phương công nhận do còn vướng thủ tục, 1 BQL cũ đã không được cư dân tín nhiệm vì vậy chung cư gần như chơi có BQL. Hay chung cư Srec Q.3, chung cư Ngọc Lan Q.7, chung cư Lữ Gia Q.11… quờ quạng đếu có khả năng gặp rủi ro trong quá trình quản lý vận hành do BQL không chuyên nghiệp. Giải pháp để quản trị rủi ro tốt “Quản trị rủi ro được làm bài bản gồm 3 bước chính, bước đầu tiên là truyền bá văn hóa quản trị rủi ro cho toàn thể viên chức BQL biết và thực hành, vì rủi ro đến từ mọi phía, từ mọi quy trình, con người tham gia vào vận hành tòa nhà. Bước thứ hai là xác định và đánh giá về rủi ro tiềm tàng của tòa nhà. Quản trị rủi ro luôn là sự cân đối giữa rủi ro ưng ý và cái lợi thu lại. Do đó, phương pháp quản trị rủi ro phải phục vụ cho bài toán cân đối này, không quá chặt, mà có sự linh hoạt ăn nhập với thực tế. Bước ba là xây dựng kế hoạch hành động để ứng phó với rủi ro. Sự nhòm, đánh giá và các hành động đối phó với rủi ro này phải được hợp nhất trong hết thảy BQL, chủ đầu tư và được thực hành thành một quy trình xuyên suốt quá trình hoạt động của tòa nhà”: ông Thành cho biết. Bà Trần Thị Thanh Hằng, Tổng giám đốc Cty CP đầu tư và đào tạo Doanh Chủ lý giải việc kiểm soát rủi ro trong tòa nhà: “Từ bản đánh giá rủi ro đến kế hoạch hành động thì 80% là công việc của BQL. Còn giai đoạn đầu, xây dựng nền móng, huấn luyện kỹ thuật, làm sao để truyền bá đồng bộ văn hóa quản trị rủi ro, thì chủ đầu tư, ban quản trị có thể nhờ nhà tham mưu có kinh nghiệm. Vấn đề truyền bá văn hóa quản trị rủi ro hiện thời đã khá phổ quát, nên việc thuê một Cty hỗ trợ tham vấn, đánh giá xác định có nguy cơ rủi ro không phải trả phí quá cao, mức phí tham vấn có thể ưng được để tạo nền móng trước hết cho quản trị rủi ro. Sau đó, BQL tòa nhà có thể tiếp phát triển hệ thống của mình”. Để quản trị được rủi ro thì sự nhận thức của lãnh đạo cao nhất trong Cty và sự chuyển tải các nhận thức đó đến tất thảy cấp quản lý bên dưới. Nếu không có sự quyết tâm, thì mọi quy trình xây dựng đều không được thực thi triệt để và sẽ trở nên hình thức chiếu lệ thiếu thực tại. Quản lý rủi ro là quá trình liên tục và lặp đi lặp lại, cần được tiến hành trong suốt quá trình hoạt động vận hành của dự án.Mỗi nhà quản lý rủi ro phải coi xét tuốt luốt các rủi ro của họ trên một cơ sở hàng tuần, hàng tháng tháng hoặc thẳng thớm và cập nhật đánh giá rủi ro nếu có so với hiện trạng ban đầu. “Quản trị rủi ro là nhiệm vụ quan yếu của bất kỳ hoạt động tòa nhà nào nhằm phát hiện ngăn ngừa các sự cố có thể xảy ra, kịp hạn vận chế thấp nhất chừng độ ảnh hưởng của sự cố giúp tòa nhà luôn hoạt động hiệu quả, kiệm ước thời kì, phí. Do đó, việc xây dựng hệ thống kiểm soát rủi ro ăn nhập sẽ giúp tòa nhà ngăn ngừa những tổn thất, hư hỏng tạo ra môi trường làm việc chuyên nghiệp, nâng cao ý thức bổn phận của hệ thống BQL và khả năng cạnh tranh trên thị trường quản lý BĐS” - bà Hằng nói. Cao Cường (Báo Xây dựng)